Plataforma Institucional de Inversión Inmobiliaria
Cimiento Capital adquiere real estate de calidad con oferta restringida, a una buena base de costo y con apalancamiento bajo a moderado, y lo mantiene por su flujo de caja sin fecha de salida predeterminada. El valor se construye con una operación disciplinada, no con ingeniería financiera ni apostando al ciclo de mercado.
El nombre
sustantivo. La base. La parte de una estructura que nadie ve, y de la que todo lo demás depende.
Return on Structure™
“El carisma inspira. La estructura empodera.”
Los líderes más efectivos crean sistemas que permiten que la visión escale más allá de su alcance personal. Esa idea es el origen de Cimiento Capital y de su filosofía de inversión, Return on Structure™: el reconocimiento de que las inversiones más valiosas no están simplemente en los activos o en las personas, sino en los marcos que los alinean.
En Cimiento, la estructura multiplica el potencial en lugar de limitarlo. Define cómo se compran los activos, cómo se gestionan y cómo se organiza el capital detrás de ellos, para que cada parte tenga una razón para hacer lo que es mejor para el activo.
Por qué nació Cimiento
En la mayoría de los vehículos inmobiliarios, la decisión de salir la toma algo distinto a la propiedad. Tres fuerzas empujan los activos al mercado antes de que estén listos, y cuando eso ocurre, el momento del mercado pasa a ser el factor decisivo en lugar de la madurez del activo. Ese desalineamiento destruye valor. Cimiento se construyó para eliminar las tres.
El plazo artificial de un fondo cerrado obliga a vender según el calendario del fondo, sin importar lo que esté haciendo el mercado o el activo.
La respuesta de CimientoSin fecha de salida predeterminada. Los activos se mantienen por su flujo de caja y se venden cuando están listos.
Si al gestor solo se le paga al vender, tiene una razón para vender. Si se le paga sobre capital comprometido, tiene una razón para invertir a toda costa.
La respuesta de CimientoDesempeño evaluado y pagado en el camino, en parte en acciones, para que el gestor siga invertido en el portafolio y no en su propia salida.
Un inversionista que necesita efectivo puede convertir un activo de largo plazo en una venta forzada en el peor momento del ciclo.
La respuesta de CimientoLiquidez definida y ordenada: primero recompras, y la venta de activos solo como último recurso.
Construido sobre tres pilares
La tesis, el gestor y la estructura de capital se diseñan en conjunto, porque cada uno solo funciona si los otros dos se sostienen.
Crecimiento del NOI en real estate con oferta restringida. Primero multifamiliar, e industrial una vez establecida la plataforma.
Leer más IIAlfa a través de originación, ejecución y control. Con IA desde el primer día.
Leer más IIINadie en la estructura de capital tiene razones para forzar una salida anticipada.
Leer másI · La Tesis
La suscripción y el desempeño se miden sobre el rendimiento sin apalancamiento, aislando la ejecución real a nivel de activo del ruido del apalancamiento y del cap rate. El apalancamiento es una herramienta secundaria, no una fuente principal de retorno.
Adquiridos por debajo del costo de reposición, con sólidos dividendos sin apalancamiento desde el primer día.
Ubicaciones donde nueva oferta competitiva es estructuralmente difícil de construir.
El crecimiento del flujo de caja, no la deuda, es la cobertura ante tasas altas por más tiempo.
Y sin mandato de perseguir una TIR alta apostando al mercado.
Un entorno estructural de tasas altas por más tiempo, la creciente deuda federal y una pregunta abierta sobre el estatus de largo plazo del dólar como moneda de reserva agregan volatilidad a los mercados líquidos. Históricamente, los portafolios institucionales han asignado solo entre 10% y 20% a activos reales ilíquidos. La visión de Cimiento es que la asignación a real estate generador de renta, enfocado primero en preservar el capital, debería crecer, valorada sobre un diferencial defendible e históricamente fundamentado respecto del Tesoro a 10 años.
Los propietarios que compraron o construyeron en la era de tasas bajas se están quedando sin margen a medida que vence su deuda, mientras se agota la ola récord de nueva oferta. Esa convergencia crea una añada atractiva: comprar antes de la recuperación, no antes del piso.
La misma base de buen costo y restricción real de oferta, en otra forma. Una bodega no se puede construir en altura, lo que da al industrial una protección estructural contra la sobreoferta que el multifamiliar no tiene. El enfoque está en activos de última milla de calidad y prácticamente irremplazables, a unos 45 minutos de los centros de población que abastecen, en mercados costeros donde los motores de crecimiento de rentas son genuinos.
II · El Gestor
Un gestor puede subirse a un ciclo de mercado o crear valor real con habilidad. Cimiento está construido para generar alfa en tres lugares: originación, ejecución de adquisiciones y gestión de activos.
Cobrar sobre capital comprometido crea presión por invertir, y esa presión erosiona la disciplina de suscripción. Cimiento está construido sin ella, para que la plataforma pueda esperar el activo correcto a la base de costo correcta.
Los activos más atractivos se transan cada vez más en el mercado abierto. Ganarlos exige relaciones reales, conocimiento del mercado y una garantía real de ejecución: capital ya comprometido, no levantado después de firmar una carta de intención.
Las métricas con las que se evalúa un activo se aprueban antes de adquirirlo. La gestión del desempeño es una continuación de la suscripción, ejercida desde una posición de control, por encima del administrador de la propiedad y no detrás de un sponsor.
No es cuántas veces se revisa un activo, sino si se decide mientras la decisión aún puede cambiar.
Con IA desde el primer día
La tecnología aplicada a un proceso mal diseñado solo acelera sus debilidades. Aplicada a un proceso bien diseñado, multiplica sus fortalezas. Cimiento diseña sus procesos y su tecnología en conjunto, desde la primera contratación, para que la plataforma pueda escalar sin aumentar la planilla al mismo ritmo.
Construido por un fundador que ha escalado tanto una gestora inmobiliaria institucional como una empresa de IA, Cimiento es la primera plataforma donde esas dos experiencias se encuentran.
Empezando con un agente que identifica y filtra mercados objetivo por restricción de oferta, demografía impulsada por el empleo y regulación favorable al propietario.
Aprobación de gastos, metas de arriendo y margen de covenants monitoreados de forma continua.
Valuaciones trimestrales y análisis de mantener o vender en cada activo, con vencimientos de deuda monitoreados en todo el portafolio.
Reportes oportunos y consistentes, generados desde una sola fuente de datos y no armados a mano.
Finanzas, cumplimiento y back-office operan de forma eficiente desde el primer día.
III · La Estructura
La estructura de capital empieza con comisiones que compensan de forma justa el trabajo real de originación y gestión de portafolio. A partir de ahí, cada elemento está diseñado para que ni el gestor ni sus inversionistas tengan razones para vender antes de que un activo esté listo.
Sin reloj de vida del fondo. Los activos se mantienen por su flujo de caja, y la plataforma está diseñada para evolucionar a un vehículo abierto a medida que crece.
Coinversión significativa del GP en cada operación, en los mismos términos, para que el capital del gestor esté en riesgo junto al de sus socios.
Compensación del GP evaluada periódicamente contra un high-water mark de NOI y NAV, pagada en parte en acciones y ajustada en la venta final.
Cada activo se valora trimestralmente según sus propios méritos, antes de que la decisión de mantener o vender considere las motivaciones del lado del capital.
Los socios pueden participar del valor empresarial del propio gestor, no solo de los retornos del real estate subyacente.
La primera adquisición se financia en efectivo para asegurar la ejecución; cada operación se apoya en la credibilidad y el impulso de la anterior.
Los términos completos se presentan en la Presentación para Inversionistas, disponible a solicitud para partes calificadas.
El Fundador
Juan DeAngulo es un inversionista inmobiliario institucional y constructor de plataformas. En más de dos décadas ha invertido y gestionado más de US$5 mil millones en activos totales, y ha participado en cerca de US$10 mil millones en transacciones, en todas las clases principales de real estate comercial y en mercados desde Seattle hasta Miami. La mayor parte de ese capital se ha concentrado en real estate multifamiliar e industrial.
Lo que distingue su carrera no es solo la inversión. Es que ha construido una y otra vez las organizaciones que invierten: las personas, el gobierno corporativo, las estructuras de fondos, los procesos y la cultura que convierten un equipo en una plataforma institucional, y una plataforma en una empresa con valor propio. Lo ha hecho dos veces: como empleado número dos de la plataforma institucional de inversión de Transwestern, y como Managing Partner de Elion Partners, a la que se unió cuando eran solo sus tres fundadores y que convirtió en una gestora institucional de alcance nacional.
Criado en Colombia y completamente bilingüe en español e inglés, Juan ha dedicado su carrera a conectar el real estate institucional de EE.UU. con capital de las Américas y del mundo, desde fondos de pensiones latinoamericanos hasta endowments de EE.UU., family offices y fondos soberanos.
El programa Owner/President Management de Harvard Business School reforzó una lección que Juan ya había vivido: el ciclo de vida de un dueño no está automáticamente sincronizado con el ciclo de vida del negocio. Esa reflexión dio forma a una salida deliberada y ordenada de Elion y a la decisión de volver a construir, aplicando la misma estrategia por segunda vez, con más experiencia y con la IA y la tecnología en el núcleo desde el primer día.
En paralelo a su carrera inmobiliaria, Juan cofundó Inselligence, una plataforma de operaciones de ingresos impulsada por IA que combina el mapeo determinístico de procesos con IA predictiva y generativa. Definió la dirección estratégica de la empresa y su producto, y construyó desde cero su equipo transfronterizo entre EE.UU. y Latinoamérica, aplicando la misma disciplina centrada en procesos que llevó a Elion. Esa experiencia es la razón por la que Cimiento nace con IA desde el primer día.
Juan se unió a Elion como Managing Partner a inicios de 2013, cuando la firma de Miami, fundada en 2010, aún eran solo sus tres socios fundadores. En los once años siguientes la construyó desde cero hasta convertirla en una plataforma institucional verticalmente integrada, con cerca de US$4 mil millones en activos bajo gestión, 75 empleados y oficinas en Miami, Nueva York y Washington, D.C. En ese camino, la firma completó más de 175 inversiones inmobiliarias y realizó tres fondos cerrados junto a sus vehículos de capital permanente. Juan originó personalmente activos clave para la plataforma, entre ellos City Place en el área de Minneapolis y RidgePort (hoy ELP 55) en el área metropolitana de Chicago, principalmente a través de relaciones construidas durante años, mientras construía los equipos que le permitieron escalar.
Compartió el liderazgo operativo de la firma con otro managing partner y formó parte de su Directorio y de sus Comités de Alta Dirección, de Inversión y de Gestión de Activos, participando en la inversión de cada operación de los fondos. Lideró toda la estructuración corporativa, de fondos y legal mientras Elion pasaba de startup a institución, en más de doce vehículos de inversión y sus entidades feeder, y fue el principal punto de contacto con sus limited partners institucionales, desde fondos de pensiones y endowments hasta family offices y fondos soberanos, negociando sus LPAs, side letters y estructuras de coinversión.
Juan también se hizo cargo personalmente de la cultura de la firma, creando el material utilizado en ocho retiros corporativos. Cuando salió, la gestora se había convertido en un activo de nueve dígitos por sí misma, separado y adicional al real estate que administraba.
Como empleado número dos de la plataforma institucional de inversión de Transwestern en Chicago, Juan gestionó portafolios de clientes en todo el ciclo de inversión. Ayudó a diseñar el programa core a la medida que obtuvo un compromiso de capital de US$1 mil millones de State Farm, en oficinas, multifamiliar, comercio e industrial y orientado a flujo de caja sin apalancamiento de largo plazo, y luego lideró su estrategia de portafolio y su ejecución desde cero. A la salida de la Crisis Financiera Global, fue directamente responsable de originar cada oportunidad del programa, liderar su due diligence, llevarla al comité de inversión y cerrarla, en adquisiciones multifamiliares, de oficinas y comercio en mercados clave de EE.UU.
También asumió un portafolio existente de State Farm en cuatro regiones de EE.UU., construyendo los procesos de gestión de activos, administración de propiedades, arriendos y venta, y preparando un análisis de mantener o vender para cada activo. Los resultados llevaron a State Farm a poner más activos bajo la supervisión de la firma.
En paralelo, Juan abrió la puerta al capital latinoamericano. Construyó la alianza con Finesa Real Estate Group mediante la cual Transwestern fue contratada para comprar, gestionar y vender activos del fondo Diversified International Partners de US$200 millones, anclado por tres fondos de pensiones colombianos, y aseguró compromisos adicionales de instituciones internacionales y family offices.
Juan llegó al real estate fundando C&D Real Estate Group en Miami, donde como Managing Principal consiguió al inversionista para la conversión de un condominio industrial y gestionó el proyecto de principio a fin. Luego se unió a Cape Horn Group como Regional Manager y abrió sus operaciones en Chicago, generando más de US$30 millones en ventas en el primer año en proyectos de conversión a condominios. Al mismo tiempo, supervisó la gestión de activos de un portafolio de oficinas de US$300 millones y un millón de pies cuadrados, gestionando sus vencimientos de contratos y completando más de US$50 millones en ventas.
Juan comenzó su carrera en tecnología, primero como Director of Sales en NetByTel y luego como Director of Operations en Visual Knowledge, donde dirigió una red de más de 100 personas en Latinoamérica y recibió un premio de desarrollo de negocios del Departamento de Comercio de EE.UU. Esos años formaron la disciplina de procesos y sistemas que ha aplicado en cada organización desde entonces.
Cimiento no se está construyendo para hacer dinero por primera vez. Se está construyendo para proteger y hacer crecer el propio capital de Juan bajo una disciplina en la que cree: rendimiento confiable y crecimiento de capital de largo plazo por encima de la ingeniería financiera.
Originación a lo largo del ciclo
La trayectoria de Juan no es producto de un único mercado favorable. Ha originado, analizado y cerrado personalmente adquisiciones en condiciones muy distintas, mientras construía los equipos que permiten escalar una plataforma.
2010 a 2012
En Transwestern, Juan originó e invirtió la asignación de State Farm en transacciones multifamiliares, de oficinas y comercio en mercados clave de EE.UU., a cargo de cada etapa: originación, due diligence, comité de inversión y cierre.
2013 a 2024
A lo largo de una expansión completa, la pandemia y el alza de tasas de 2022, Juan originó personalmente activos clave como City Place en el área de Minneapolis y RidgePort (hoy ELP 55) en el área metropolitana de Chicago, principalmente a través de relaciones, mientras construía los equipos que permitieron escalar Elion.
Hoy
Los propietarios que compraron o construyeron en la era de tasas bajas enfrentan vencimientos y presión de covenants. Cimiento responde a ese momento con las mismas relaciones y disciplina, capital comprometido y sin presión de inversión.
Inversión en todo el país
A lo largo de su carrera, Juan ha realizado inversiones inmobiliarias en dieciocho estados, en multifamiliar, industrial, comercio y oficinas, con un enfoque principal en industrial y multifamiliar. En cada mercado importante cuenta con relaciones establecidas.
Inversiones seleccionadas
Woodbury, Minnesota · Reurbanización de uso mixto
State Farm construyó un campus regional de 450,000 pies cuadrados en 100 acres y lo desocupó en 2006. El terreno estuvo vacío ocho años tras varios intentos fallidos de reurbanización, ganándose la fama de “el tercer riel del real estate de Twin Cities”. Aprovechando una relación construida al gestionar la cuenta separada de State Farm, Elion, liderada por Juan y el cofundador Shlomo Khoudari, adquirió el terreno y trabajó con la Ciudad de Woodbury y su socio Kraus-Anderson para reposicionarlo como City Place: el edificio de oficinas renovado más nuevo comercio, un supermercado ancla Whole Foods, consultorios médicos y hoteles.
Una operación ancla clave del tercer fondo de Elion, luego caso de estudio de Harvard.
Wilmington, Illinois · Desarrollo industrial
Originado fuera de mercado y con permisos obtenidos por Elion desde 2014, RidgePort (hoy ELP 55) es un parque logístico planificado de 18 millones de pies cuadrados en el corredor I-55/I-80 del área metropolitana de Chicago, junto al mayor puerto interior de contenedores de Norteamérica. Arrancó con un solo build-to-suit de 664,000 pies cuadrados y hoy es un portafolio de varios edificios anclado por inquilinos como General Mills, Amazon y PrimeSource.
8.68 millones de pies cuadrados construidos y en desarrollo al 1T 2026.
Miami Beach, Florida · Desarrollo de uso mixto
Un desarrollo de uso mixto construido desde cero en la esquina de Alton Road y la calle 17 en Miami Beach, con unidades residenciales sobre un comercio a nivel de calle anclado por Trader Joe’s. Desarrollado a través del tercer fondo de Elion, la propiedad suma 174,448 pies cuadrados.
Trader Joe’s abrió en 2019; la propiedad estaba 100% ocupada a inicios de 2024.
Profundice
Ambos documentos se comparten de forma privada a través de DocSend. Solicite acceso y se abrirá un correo para Juan ya redactado. Él le responderá personalmente con su enlace.
La declaración completa de la filosofía de Cimiento en tres partes: la tesis de inversión, el gestor construido para ejecutarla y la estructura de capital diseñada para que nadie tenga razones para forzar una salida.
Solicitar accesoLa presentación para inversionistas: la oportunidad, un mercado de ejemplo con suscripción ilustrativa, la trayectoria y los términos propuestos de la alianza.
Solicitar accesoContacto
Un gestor construido para generar alfa. Una tesis basada en el NOI. Una estructura sin razón para forzar una salida antes de que el activo esté listo.
Con sede en Miami, Florida
Solicitar acceso
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jd@cimientocapital.com